Por James Burke
[su_dropcap size=»5″]L[/su_dropcap]a rígida dependencia de la demanda de vivienda refleja un futuro poco prometedor del mercado. Los bienes raíces siempre han estado dominados por los ricos.
Históricamente, desde la antigua China hasta Europa, la tierra fue monopolizada por los grandes terratenientes o aristócratas, que contratan a agricultores para trabajarla. El valor de la tierra para cultivo se depreció después de la primera revolución industrial, mientras que el terreno urbano se valorizó.
Cuando la sociedad ingresó a una era altamente industrializada, una casa de 400m2 podría tener un precio más alto que el de 100 hectáreas de tierras de cultivo en una zona rural. El mercado de capitales luego entró a ser parte de las sociedades industrializadas en las que la riqueza social fue repartida con relativa uniformidad, y los intereses de las personas se ligaron estrechamente. Los bienes inmuebles se convirtieron en una parte importante del mercado financiero como consecuencia del aprecio por los bienes raíces.
Desde que China ingresó en la OMC, los fondos de inversión extranjeros entraron al mercado con proyectos de cientos de millones de dólares. Estos fondos, junto con los préstamos bancarios, se convirtieron en la principal fuerza en el mercado de bienes raíces, y atrajeron a los fondos privados, más pequeños. Las grandes cantidades de capital rápidamente empujaron al alza los precios de la vivienda, ampliando sustancialmente este segmento, antes diminuto. Desde 2009, la especulación inmobiliaria se convirtió en un método de inversión popular en China, y casi todos los que podían permitírselo se unieron al juego.
Después de 2012, el tipo de demanda llamada «rígida» fue ampliamente propagada como motor clave del mercado. Sin embargo, quienes responden a la «demanda rígida» son en su mayoría personas de bajos ingresos que tienen que pedir prestado a amigos y familiares para el pago inicial. En ese momento, los grandes fondos o bien ya habían sido recuperados, o, por el contrario, se habían hundido.
La mayor parte de los fondos privados de pequeños inversionistas también quedó atrapada. Aunque más personas de bajos ingresos, que todavía creen en la propaganda, están comprando, cada vez entra menos dinero nuevo.
[su_heading size=»18″]En la segunda mitad de 2014, ya no había casi grandes inversiones inmobiliarias[/su_heading]
Los inversores experimentados saben que los buenos tiempos del mercado están llegando a su fin cuando la gente de bajos ingresos se convierte en los compradores clave. A diferencia de la crisis hipotecaria de Estados Unidos que resultó de la compra de viviendas por grupos de bajos ingresos a entidades del gobierno y a institutos financieros respaldados, el desastre del mercado de bienes raíces de China proviene de la sobre explotación de activos privados.
La caída de las ventas
Entre más profundamente involucrada este la gente con el mercado actual de bienes raíces, menos confiada es. Muchas personas piensan que los precios de la vivienda son un indicador de la salud del mercado. Es por ello que el aumento de los precios de la vivienda confiere optimismo a los consumidores, incluso aunque las transacciones se hayan estancado. Pero el volumen de transacciones reales es en realidad la verdadera medida, dado el alto precio y la baja liquidez del mercado. El precio en sí no significa nada, si no ocurren ventas reales.
En algunas ciudades de primer nivel, los que poseen muchas propiedades han detectado el problema, y han tratado de vender a precio de mercado. Pero cuando salen a la venta, no resulta ninguna demanda, ni siquiera después de bajar el precio considerablemente.
Mientras tanto, debido a que los bancos ahora conceden pocos préstamos para la compra de propiedades existentes, la mayoría de los compradores tienen que utilizar los préstamos comerciales con un alto pago inicial y alta tasa de interés. Como los bancos aprietan con los intereses, los compradores en muchas áreas se ven obligados a comprar de contado, lo cual termina desalentando las transacciones.
Muchos de los propietarios no están seguros de cómo tasar sus propiedades. Para emporar la situación, los gobiernos locales establecen altos «precios de referencia» para las casas, cobrando los impuestos con base en ellos. Así que, aunque los propietarios están dispuestos a bajar los precios, sigue siendo difícil vender.
Los vendedores privados están empezando a darse cuenta de que sus activos, aunque con alto valor en el papel, no tienen liquidez. Por desgracia, tal toma de conciencia generalmente llega demasiado tarde. Aquellos que invierten todo o la mayor parte de sus activos en bienes raíces están entrando en pánico, pues se encuentran a punto de perder su fuente de ingresos después de la jubilación. Eso sería especialmente catastrófico para las personas mayores.
En este punto, a excepción de los de ingresos más bajos y los económicamente desinformados que todavía están considerando la compra para su propio uso, muchos han visto lo mal que está el mercado. La confianza está cayendo, arrastrando las compras al mínimo.
Cómo resultan afectados los gobiernos locales
Los gobiernos locales están aún más aterrados. La paralización de las transacciones de bienes raíces significa que sus ingresos están desapareciendo. Pronto los gobiernos se enfrentan con la angustia de la quiebra, la insolvencia para pagar salarios, pensiones y asistencia sanitaria.
Como resultado, por un lado, los gobiernos locales han lanzado todo tipo de políticas de estímulo tanto para reactivar el mercado como para incentivar las compras; y por otro lado, instan al gobierno y al banco central del régimen a imprimir más dinero, como lo hicieron en 2008.
Desde la perspectiva de los gobiernos locales, otra sobre-emisión a gran escala podría ayudar a vender las casas y a generar ingresos. Aunque Pekín expresó su voluntad de apoyar a la industria de bienes raíces, las posibilidades de imprimir grandes cantidades de dinero son mínimas, para la desesperación de los jefes de comuna.
El colapso del mercado, sin duda, acelera la desaparición del sistema, porque los funcionarios de todos los niveles han recaudado ingresos adicionales «informales» de los bienes raíces. Ahora que esos ingresos disminuyen drásticamente, los funcionarios de nivel medio bajo sienten un recorte significativo de sus ingresos y bienestar, perdiendo la motivación. Por lo tanto, al régimen le resulta más difícil mantener el sistema en funcionamiento.
Un efecto secundario de esto es que los gobiernos locales buscan todas las oportunidades para explotar a la gente con el fin de resolver su crisis inminente y seguir existiendo. En consecuencia, surgirán conflictos más frecuentes y más violentos entre el gobierno y el pueblo, en especial los relacionadas con la tierra.
Los gobiernos locales tendrán dificultades para pagar los préstamos y las facturas de los proyectos de construcción. En los lugares donde la situación financiera es relativamente mejor, los funcionarios gastarán tanto como les sea posible para sí mismos antes de que los ingresos del gobierno desaparezcan. Los funcionarios también transferirán sus bienes personales y familiares fuera del país de manera más activa, antes de que la situación empeore.
Desintegración Social
En pocas palabras, el estancamiento del mercado de bienes raíces dará lugar a la desintegración de los grupos de interés en la sociedad china. La naturaleza de la economía china es comunista totalitaria, apoyada por el control del Partido Comunista central, del local, y de los seguidores sociales (fondos privados y extranjeros).
Este modelo se asemeja al de un ejército regulado a través de varias ramas principales y que envía a un gran número de soldados a luchar y morir. En tal sistema, la infraestructura y los bienes raíces son dos pilares fundamentales y, por lo tanto, herramientas clave para succionar la riqueza privada hacia dentro de la economía estatal centralizada.
[su_heading size=»18″]La caída del mercado inmobiliario marca el fin de la riqueza privada y la pérdida de interés por parte de los propietarios ricos que aún quedan[/su_heading]
Cuando los inversores privados piensen en sus propias ganancias y dejen de comprar a ciegas, el sistema económico se desintegrará debido a la falta de sangre fresca. Es similar a un ejército con muchos soldados huyendo y con oficiales perdiendo el control.
[su_heading size=»18″]Ahora, el régimen difícilmente pueda manipular fondos públicos sin importar lo mucho que lo intenten[/su_heading]
Los sistemas económicos locales son el eslabón más débil de la máquina. Los gobiernos locales son acosados por las deudas, la falta de ingresos y los gastos excesivos. El sistema económico central es relativamente más fuerte, pero debido al impacto negativo en la construcción de infraestructura, en los bienes raíces y el estancamiento del mercado, está experimentando un crecimiento lento de los ingresos fiscales, y las empresas estatales ven caer sus ingresos también.
Como los conflictos por las escasas ganancias se agudizan, el gobierno central, los gobiernos locales, y el público en general difieren cada vez más en sus intereses económicos. Los cambios económicos importantes dividirán aún más estos tres grupos y todos buscarán la seguridad y los beneficios a su manera. Una sociedad desgarrada y en pedazos es la «canción Chu» antes del colapso final de la economía china.
Este artículo es el tercero de una serie de artículos escritos por un internauta de China continental bajo el pseudónimo de “Born 0715″, para el Instituto chino de Economía y Cultura. Se tradujo del artículo original en chino.
Si no has leído las dos primeras partes de Colapso inminente de la economía china: El mercado inmobiliario, aquí encuentra las partes 1 y 2.
